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August 2013

Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. (BGH VIII ZR 388/12)

Ist die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam (hier wegen Verstoß gegen  § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB),  gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die entstandene planwidrige Vertragslücke sei im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schlißen. Dabei sei zu berücksichtigen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt werden kann, würde dem Willen der Parteien nicht gerecht. Demnach sei eine Kündigung frühestens zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit möglich.

 

März 2013

Erster Mietspiegel für die Stadt Karlsruhe ist da

Laut dem Presseportal Karlsruhe soll der Mietspiegel Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete geben und damit Mietern und Vermietern eine gute und verlässliche Orientierungshilfe für nicht preisgebundenen Wohnraum bieten.

Dabei handelt es um einen qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB). Hierdurch erhält er ein hohes Maß an Verbindlichkeit und Rechtssicherheit. Er kann deshalb zur Begründung der Mieterhöhung (§ 558a Abs. 2 BGB) benutzt werden, was viele Vermieter sofort gemacht haben.

Der Mietspiegel ist bei mehreren städtischen Verkaufsstellen erhältlich. Die Schutzgebühr beträgt sechs Euro pro Exemplar.

 

April 2013

Eine Strafanzeige gegen Vermieter rechtfertigt nicht zwingend Kündigung des Mieters. (Landgericht Frankfurt (Oder), Urteil vom 15.04.2013 - 16 S 230/12)

Das Landgericht hat entschieden, dass die Strafanzeige gegen den Vermieter wegen Hausfriedensbruchs stellt noch keinen Verstoß gegen die mietvertragliche Treuepflicht dar, wenn der Mieter mit der Strafanzeige keine den Vermieters schädigende Absicht verfolgt, lediglich eine unzutreffende rechtliche Würdigung des Sachverhalts vornimmt und eigene Interessen wahrnimmt, weil er sich als Opfer einer Straftat des Vermieters ansieht.

Eine Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft sei grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Als Verstoß gegen die mietvertragliche Treueverpflichtung sei eine Strafanzeige nur dann anzusehen, wenn mit ihr vorsätzlich falsche Angaben gemacht werden oder leichtfertig Behauptungen ins Blaue hinein erhoben werden, die den Vermieter in ungerechtfertigter Weise belasten können.

 

Mai 2013

Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel zu Schönheitsreparaturen bei Vertragsende. (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12)

Der BGH hat entschieden, dass eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",

gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

Der Mieter werde dadurch unangemessen benachteiligt. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag sei bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Mieter zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der vom Vermieter ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat.

Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel.

 

Juli 2013

Schadensersatzanspruch wegen Verunreinigung der Wohnung durch Tabakkonsum; Begriff der "besenreinen" Rückgabe. (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05)

Eine „starre“ Regelung im Mietvertrag, die der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist, sei unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Die Unwirksamkeit der im Mietvertrag enthaltenen Fälligkeitsregelungen habe auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge.

Der Mieter sei zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.

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